Por Sebastián M. Domínguez
CEO de SDC Asesores Tributarios
La modificación a la Ley de Alquileres, a través de la Ley 27.737, creó cinco beneficios impositivos con vigencia para los ejercicios fiscales 2023 y siguientes.
La técnica legislativa de estas modificaciones demuestra la falta de análisis riguroso que tiene que tener toda reforma tributaria.
Entendemos que la Ley debería haber establecido una vigencia independiente para cada impuesto y régimen ya que la expresión “ejercicios fiscales 2023 y siguientes” puede dar lugar a diferentes interpretación.
Por ejemplo, para el monotributo no hay un ejercicio fiscal anual ni período fiscal anual y se podría interpretar que la modificación es retroactiva al 1 de enero de 2023.
Tendremos que esperar a conocer la reglamentación para ver cómo pretende el Poder Ejecutivo interpretar la vigencia.
A continuación detallamos los beneficios.
- Monotributo I
Uno de los requisitos para poder adherirse al monotributo es no superar 3 actividades simultáneas o no poseer más de 3 unidades de explotación.
Cada inmueble se considera una unidad de explotación diferente aun cuando la actividad de locación de inmuebles sea una sola.
A partir de la modificación, siempre que los contratos de locación de los inmuebles estén debidamente registrado ante la AFIP, se considerarán como una sola unidad de explotación independientemente de la cantidad de inmuebles afectados a esa actividad.
- Monotributo II
Por otro lado, la ley establece que los ingresos provenientes exclusivamente de la locación de hasta dos inmuebles estarán exentos del pago del Monotributo.
No queda claro que es la exención del pago del Monotributo, ante las diferentes situaciones que se puedan dar.
Si el contribuyente solamente alquila dos inmuebles y está dentro de los parámetros de ingresos del monotributo, es decir, no supera los $ 7.996.484,12, se puede considerar que no debe ingresar la cuota del monotributo.
Pero si un contribuyente realiza además otras actividades, dado que la cuota del monotributo es unificada ¿Se va a determinar que una parte de la cuota no debe ser ingresado? ¿en forma proporcional a los ingresos?
Entendemos que la reforma debería haber indicado que los ingresos provenientes exclusivamente de la locación de hasta dos inmuebles no deberían ser considerados como ingresos a los efectos de la categorización en lugar de eximir del monotributo.
Tendremos que esperar a conocer la reglamentación para ver cómo se instrumenta esta exención.
- Bienes Personales
Se eximen del impuesto sobre los bienes personales a los inmuebles destinados a locación para casa-habitación, con contratos debidamente registrados, cuando el valor de cada uno de ellos sea igual o inferior al monto establecido en el segundo párrafo del artículo 24.
La Ley no establece un límite de cantidad de inmuebles para la exención sino que la limita en función de la valuación de los mismos.
Para el período fiscal 2022, el monto indicado fue de $ 56.410.705,41.
Ese monto se deberá ajustar por la variación del Índice de Precios al Consumidor (IPC) elaborado por el INDEC de Octubre 2023 / Octubre 2022.
De acuerdo a las estimaciones que realizamos, dicho valor se situaría por encima de $ 142.000.000 para 2023.
- Impuesto sobre los débitos y créditos
Se exime del impuesto a los créditos y débitos en caja de ahorro o cuentas corrientes bancarias utilizadas en forma exclusiva para las operaciones inherentes a la actividad de locación de inmuebles con destino casa-habitación, cuyos contratos se encuentren debidamente registrados, conforme establezca la reglamentación.
Esta exención aplica para todo tipo de contribuyentes, no solamente para personas humanas.
Por ejemplo, si una sociedad anónima destina una cuenta corriente para uso exclusivo de la actividad de locación de inmuebles con destino casa-habitación y registra la misma en el padrón de la AFIP, gozaría de la exención.
Habrá que analizar el costo/beneficio de gastos bancarios por la apertura de la cuenta vs. eximición del impuesto.
Por otro lado, es importante mencionar que un locador persona humana que recibe el alquiler mediante transferencia en una caja de ahorro, actualmente no paga el impuesto al débito y crédito por lo cual no recibe ningún beneficio adicional.
- Impuesto a las Ganancias
Se permite deducir el 10% del monto total anual de alquileres de inmuebles destinado a casa-habitación, tanto para el locador como el locatario.
Ambas partes, locatario y locador, podrán hacer uso de esta deducción adicionalmente con otras que existan.
Por ejemplo, los locatarios que no resultan titulares de ningún inmueble, cualquiera sea la proporción, pueden deducir el cuarenta por ciento de los alquileres de inmuebles destinados a su casa habitación, y hasta el límite del mínimo no imponible aplicable a cada período.
Es importante mencionar que la ley no diferencia entre locadores, motivo por el cual la deducción del 10% podrá ser computada por personas humanas, sucesiones indivisas y personas jurídicas
