Los grandes desarrollos, como las torres de oficinas, no se ven afectados a pesar del escenario complicado. Para los empresarios, la incertidumbre es parte del juego de invertir en la Argentina. Por Fernando Meaños
“Construir y comercializar un edificio puede llevar 3 o 4 años, uno no puede pensar solo en el contexto actual. ¿Quién puede saber cuántas cosas van a pasar en la Argentina en ese tiempo? Si se piensa demasiado en eso no se puede empezar ningún desarrollo”, asegura Mariano Vega, director de Raghsa, quien resume la opinión de los desarrolladores premium escuchada en Expo Real Estate 2019: los cimbronazos cambiarios y financieros como el que surgió después de las PASO son tan habituales en la Argentina que integran la ecuación de negocios, por lo que nadie piensa en modificar sus planes.
Por ese motivo, mientras el resto del mercado inmobiliario atraviesa una virtual parálisis, los proyectos premium avanzan. “La devaluación siempre pega en el mercado, aunque todavía es pronto para saber cuánto va a afectar porque la suba en el tipo de cambio tira para abajo el costo de construcción pero la inflación siempre hace el catch up para alcanzarlo. En nuestro caso, los contratos de alquiler de oficinas son en dólares y nuestros clientes son compañías grandes que también tienen ingresos dolarizados”, señaló Vega. Además de su foco en las oficinas premium, Raghsa también tiene proyectos importantes en el segmento residencial con la marca Le Parc. Opera 90.000 m2 en el mercado de alquileres, a los que piensa volcar otros 60.000 m2 con sus proyectos en marcha.
“En nuestro segmento, los alquileres estaban retrasados si se los compara con el valor del m2, que no se mueve porque no hay crédito”, señaló Vega. Estimó que el mercado de oficinas absorbe en la actualidad 60.000 m2 por año; en los ’90, ese indicador orillaba los 100.000 m2. La vacancia es muy baja, del 6%; ciudades como San Pablo pueden superar el 15%.
Jerónimo Bosch, director del fondo de inversión Pegasus, auguró que, en términos generales, los precios van a sostenerse: “La Argentina no venía de un boom de alquileres, veníamos de precios bajos si se los analiza con los parámetros internacionales. Tampoco hay sobreoferta, estamos en un mercado muy sano”.
Según el directivo de Pegasus, que reparte su apuesta en el sector inmobiliario en oficinas clase A y otros inmuebles comerciales advierte sobre los peligros de cierto grado de sobrerreacción del mercado en momentos difíciles: “No hay que caer en escenarios de pánico y hay que buscar el valor intrínseco de los activos. Tenemos proyectos en marcha y vocación por seguir creciendo porque los capitales van a entrar y porque todos los segmentos del sector inmobiliario tienen déficit. Nuestro inversor sigue viendo al real estate como un destino más seguro que los bonos, que pueden tener rendimientos muy altos pero con muchos riesgos.”
Un ejemplo de que nunca se dejan de buscar oportunidades de concretar proyectos de buen nivel es el de Tyron Capital, el fondo inmobiliario que sorprendió en plena incertidumbre electoral comprando el tradicional edificio del banco Santander en Bartolomé Mitre 480, en el corazón de la city porteña. Sebastián Sommer, director del fondo, explicó las motivaciones previas a la operación: “Nos preguntamos varias veces si era mejor cerrar la operación en ese momento o esperar. Lo que vemos en nuestro país son déficits estructurales, pero igualmente todo sigue funcionando. La Argentina es la Argentina. Cuando nos presentamos en el extranjero para salir a buscar capitales, explicamos que esa volatilidad es parte de esta economía, estamos preparados para eso.”
“Frenar los proyectos no tiene sentido. En algún momento la situación va a repuntar, nadie se piensa en escenarios radicalizados. Somos cautos pero seguimos mirando. Los inversores siempre buscan dónde conseguir un spread y una situación como ésta, pese a todo, puede generarlo. Cuando falta capital, como en la Argentina, siempre se generan buenos precios”, agregó.
Sommer sorprendió con un apunte optimista sobre un eventual gobierno de Alberto Fernández: “Las primeras visitas al exterior que hizo como candidato fueron a Lula da Silva y a José Mujica. En sus respectivos gobiernos, Brasil y Uruguay generaron muy buena legislación sobre de vivienda. Tal vez allí exista una oportunidad, no soy tan escéptico”.
