El escaso movimiento del sector, habitual después de las corridas cambiarias, no hizo caer los valores. Los que tienen dólares buscan “oportunidades” hacen contraofertas. Por Fernando Meaños
Tras el impacto de la devaluación posterior a las PASO, el sector inmobiliario enfrenta un panorama con escasas ventas, hechas al contado y solo por aquellos que muestran alguna urgencia para vender, lo que da lugar a oportunidades para los que tienen dólares en el bolsillo. Entre los desarrolladores, no hay noticias de lanzamientos pero tampoco riesgos sobre los proyectos en marcha. Los empresarios del sector reunidos en la edición 2019 de Expo Real Estate, que se desarrolla en el hotel Hilton, coinciden en que las únicas operaciones son en efectivo por lo que los precios, ajenos a las tasas elevadas y la falta de crédito, no bajan.
“Cuando el dólar se mueve tan fuerte, lamentablemente el mercado se paraliza”, explicó Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina. “Las operaciones que se hacen hoy son al contado y realizadas por gente que por algún motivo está obligada a vender y escucha ofertas.”
Para el empresario, es un momento para lanzar ofertas y encontrar oportunidades: “El margen entre el precio de oferta y el que finalmente se paga, que habitualmente se ubica entre el 5% o 7%, hoy supera claramente el 10% y puede llegar al 15%. El que tiene la propiedad y puede esperar, lo hace, esperando el rebote del precio. El que dispone de dólares, siente que es el momento de contraofertar y encontrar una oportunidad”.
“Hoy se están haciendo la mitad de compraventas inmobiliarias que hace un año. Se hacen pocas transacciones por estos días, solo cuando existen urgencias”, señaló Herman Faigenbaum, director de Cushman & Wakefield, especializada en inmuebles comerciales. Agregó que la etapa de auge de las UVA consumió gran parte del stock de las propiedades existentes y, al frenarse el crédito, dejaron de hacerse muchas operaciones.
A pesar de los vaivenes del tipo de cambio, Faigenbaum explicó que los precios no tienen variaciones: “Con la devaluación de mayo de 2018 y un nuevo tipo de cambio real, los precios en dólares deberían haber bajado. Pero no lo hicieron. Con el dólar a casi 60 pesos, también. Pero siguen sin bajar. Aunque también se ve que no baja el precio de oferta, las operaciones que se concretan se cierran a valores menores”. Más allá de este panorama, el empresario no ve en el largo plazo una crisis para el sector inmobiliario “salvo que haya situaciones extremas, que afecten la liquidez, como el corralito”.
Para Bennazar, “los precios tienen que acomodarse a la realidad porque hay propiedades que están sobrevaluadas. Hay muchas zonas que se habían activado gracias a los créditos hipotecarios y hoy quedaron con un valor demasiado alto. Hay zonas premium que se siguen demandando y que, a nivel internacional, están en muy buenos precios. En todos los segmentos, la mayoría prefiere no bajar su propiedad de la venta y escuchar”.
El economista Fausto Spotorno señaló en su disertación en Expo Real Estate que en la Argentina “los inmuebles siguen estando considerados como reserva de valor y como activos libres de riesgo. Y como en general no están apalancados en un préstamo, el que no recibe lo que pide, no lo vende y lo mantiene”. Para Spotorno, la construcción desde el pozo sigue siendo una buena opción para inversores, con números que cierran. Y con respecto al crédito, destacó que un dato clave es la relación entre el salario y el costo de la vivienda. En los ’90, ejemplificó, el metro cuadrado equivalía al valor del salario promedio, alrededor de 1.000 dólares. Hoy, ese salario alcanza para solo un tercio del metro cuadrado.
La actividad de los desarrolladores, esencialmente de largo plazo, también se vio afectada por los altibajos del mercado. “El sector quedó en shock después del cambio de rumbo que marcó el resultado de las PASO y está digiriendo que tal vez tengamos un gobierno con ideas nuevas. Los desarrolladores necesitamos capital y traccionar inversores, que ante esta situación tienen como primera reacción el wait and see hasta ver el futuro de la macroeconomía”, señaló Damián Tabakman, presidente del Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU).
Tabakman explicó que la incertidumbre impide lanzamientos, pero los proyectos que están en marcha desde hace varios años están firmes: “Son proyectos financiados a través de muchos inversores minoristas en carteras atomizadas, sin deudas bancarias a tasas impagables como las actuales. El sector nunca contó con el crédito; si las tasas suben mucho no impacta en forma directa. Los proyectos siguen avanzando, las obras pueden seguir. Sus compradores pagan cuotas ajustadas por la inflación local que medidas en dólares son baratas, con lo que hay un incentivo a seguir pagando”.
La falta de crédito hace que sean muy pocos los que tienen apuro por vender para devolver una hipoteca. Y eso sostiene los precios. Según Tabakman, los valores de las propiedades podrían bajar por dos motivos. El primero, se sincera, “es que no se vende nada”. En el mismo orden de ideas, el segundo es que cuando aparezcan proyectos nuevos tendrá costos más baratos, con lo cual podría vender a menores precios con el mismo margen de rentabilidad.
El presidente de la CEDU advierte que los precios podrían sostenerse si la situación política aleja los temores: “Si en lugar de ir para el lado de Venezuela vamos hacia la racionalidad, los precios pueden incluso rebotar. Si el mercado recupera alguna tonicidad y la demanda se reconstruye, eso podría hacer que los precios se mantengan e incluso que suban”.
