El sueño de la casa propia cobró fuerza con los préstamos hipotecarios indexados por inflación. Los bancos públicos lideran un stock que finalizará en más de $110.000 millones este año y se duplicaría en 2018. Sin embargo, surgen interrogantes:¿ qué pasará con la inflación, con la tasa, con la oferta inmobiliaria y con la tan discutida securitización?
Hay dos formas de meterse en el agua fría, bien fría. Zambullirse sin pensarlo, mientras la piel se contrae, y nadar hasta estar confortable. La segunda es hacerlo de a poco, primero los pies, las piernas y lentamente, el resto del cuerpo. Lo cierto es que mientras el mercado habla de un boom de los créditos hipotecarios con Unidad de Valor Adquisitivo (UVA), el desarrollo fue en realidad paso a paso, al principio con más dudas que certezas, para luego tomar un impulso que deja bases sólidas para 2018.
Los préstamos hipotecarios otorgados por el sistema no llegaban a los $1.000 millones mensuales en enero de 2016, alcanzaron esa cifra en agosto de ese año y, desde abril de 2017, la escalera fue siempre ascendente hasta noviembre, que terminó con un récord de $10.000 millones. Con estos números, el stock anual finalizará en $110.000 millones y el año que viene superaría los $220.000 millones, duplicándose en doce meses.
Con el lema de transformar viejos inquilinos en nuevos propietarios, el gobierno de Mauricio Macri le dio impulso a un crédito indexado por inflación tras quince años de un mercado oxidado. Del otro lado, la clase media argentina sintió el sueño de la casa propia más cerca con una tasa baja y cuotas de entrada más accesibles, cercanas a los $10.000 mensuales. Y en el medio, el fuerte impulso de los bancos públicos –por las tasas más bajas–, y luego los privados que se sumaron a la ola.
“Está claro que el crédito hipotecario llegó para quedarse”, asegura Juan Curutchet, presidente de Banco Provincia, una de las ocho entidades que dialogaron con Road Show para analizar el fenómeno. La entidad finalizará 2017 con más de 10.000 créditos hipotecarios otorgados –la mayoría UVA– y la meta del año que viene es de 18.000. La entidad fue una de las pioneras y en el segundo semestre veía cómo el crédito se duplicaba mes a mes, aunque el gran salto se dio en octubre, con un crecimiento que llegó al 1.500% interanual. “Cada diez minutos, una familia sale de una sucursal del Provincia con un crédito”, agregó Curutchet, quien subraya la “decisión política” de extender los plazos a 30 años para bajar el nivel de cuota mensual.
Ese techo que se rompe mes a mes es un fenómeno que también describe Roberto Moreu, subgerente general de Banca Individuos del Banco Nación. La entidad tiene en su cartera los UVA desde mayo, con la llegada de Javier González Fraga a la Presidencia, pero rápidamente se pusieron a tono. Finalizarán 2017 con más de 10.000 operaciones, a las que se suman más de 1.500 por Procrear, con subsidio del Estado. Para Moreu, en el futuro “la desinflación permitirá que la gente pueda soportar más cómodamente las cuotas”.
El desarrollo de centros de atención exclusiva para estos créditos fue clave para la primera consulta, y hacia delante el Nación apostará fuerte a que la acreditación sea automática a través de la web, con simulación, carga de antecedentes, autocalificación y solicitudes de turno.
El Santander Río ya puso el foco en el circuito digital, luego de subir el plazo máximo de financiación a 30 años con créditos de $1,3 millones promedio para primera casa, que se ampliaron luego para refacción, terminación, compra de vivienda no permanente y terreno para uso residencial.
Narciso Ocampo, gerente de Productos y Segmentos de Santander Río, especifica que la entidad ya otorgó más de 3.000 créditos UVA con un promedio de 274 meses, y considera que las perspectivas son “muy auspiciosas” para 2018. Y adelanta: “Estamos analizando nuevas formas de ampliar la oferta de créditos, como la financiación de pozo o la construcción”.
El Banco Galicia sacó por primera vez el producto en abril de 2016 y el primer préstamo se liquidó en julio, pero recién “se empezó a mover fuerte a principios de 2017”, indica Nicolás Rojas, gerente de Activos y Pasivos de esa entidad, en diálogo con Road Show. “Crece cada $100 millones todos los meses y proyectamos colocar de $800 a $1.000 promedio en 2018”, especifica. Como el Santander, buscarán ampliar los UVA a segunda vivienda, libre destino, construcción y ampliación. Mientras que en enero otorgaron $33 millones, en octubre superaron los $530 millones, con un promedio de $1,8 millones para los UVA y $700.000 para los Procrear.
Banco Hipotecario es uno de los que decidieron flexibilizar la relación cuota-ingreso hasta un 30%, y financia hasta un 80% de la propiedad. El récord del lanzamiento fue en octubre, con un ingreso de 214 carpetas de crédito UVA por $266 millones. “El crédito se aprueba en 20 a 25 días con todos los papeles, y luego hay que considerar el tiempo de escritura. En la ciudad de Buenos Aires, es de quince días, mientras que en la provincia el promedio se eleva a 25”, señala Diego Gatto, gerente de Banca Hipotecaria de Banco Hipotecario, en diálogo con Road Show.
El primer mes del último trimestre de 2017 fue bisagra para el sector. Según un informe de First Capital Group, los créditos hipotecarios crecieron un 85,79% interanual en octubre, con un stock total de $108.059 millones. Y según datos del Banco Central, el 90% de los hipotecarios que se colocan se ajustan por UVA.
Suba de tasas y securitización futura
“Estamos volviendo a los picos históricos de colocaciones mensuales”, se entusiasma Alejo Espora, economista jefe del Banco Ciudad. La entidad se considera “innovadora y pionera” en las UVA porque ya habían hecho una prueba cuando el actual presidente del BCRA, Federico Sturzenegger, estaba al frente de esa entidad. “El esquema te permite transformar viejos inquilinos en nuevos propietarios. Estamos colocando entre $550 y $600 millones mensuales, con un ticket promedio de $1,2 millones”, agregó.
Pero con una inflación aún elevada para las metas del BCRA, las tasas altas de Lebac que tiene que aplicar Sturzenegger para contenerla juega en contra de las UVA. Eso generó que, después de las elecciones legislativas, la tasa de los créditos se elevara un promedio de dos puntos. La dura política monetaria impulsa así al alza el costo de los nuevos hipotecarios que se toman.
“Nosotros decidimos subir la tasa en mayo. Pasó del 5,9% al 7,9% de forma gradual. Es que en marzo del año que viene queremos hacer la primera securitización de hipotecas”, dijo Gatto, quien ya adelantó que hay calificadoras de riesgo analizando las carteras de UVA del Banco Hipotecario. “El inversor pide UVA más 6% para securitizar y ser sustentable en el tiempo. Y eso compite con las Lebac”.
HSBC fue la excepción a la regla este año y decidió esperar. Así lo cuenta Maximiliano Binner, responsable de Créditos personales, hipotecarios y prendarios, quien adelanta que la entidad comenzará con UVA recién en el segundo trimestre de 2018, mientras que siguen con los de tasa fija con un plazo máximo de 10 años y 10 años más a tasa variable. “El auge de los créditos en UVA se verá cuando la inflación esté por debajo del 1% mensual durante tres meses o más”, enfatiza.
Oscar Geminiani, gerente de Productos del BBVA Francés, tiene una visión diferente sobre el número que piden las aseguradoras para securitizar la cartera de UVA. “Con UVA más 7% aún dicen que no, se van a Lebac. Veremos qué sucede con la restricción a las aseguradoras. Si se consigue fondeo, el sistema tiene mucho futuro”, opina. La entidad privada ofrece una tasa actual del 5,9% para los clientes con créditos hasta 30 años y del 7,9% para el resto, con el mismo plazo.
El BBVA Francés está analizando, en una primera instancia, salir con una obligación negociable (ON), ya que Geminiani considera que “lo ideal es un bono de más largo plazo”. Y advierte: “Lo que tenemos que hacer es cambiar la moneda y definir el spread, porque la ANSES no puede financiar todo el sistema. Sería hacernos trampa, nos quedaríamos dando vueltas sobre lo mismo”.
Para Espora, del Ciudad, el fondeo es un “desafío”, pero el paso previo estará en aumentar la cantidad de depósitos en el sistema, tanto en pesos como en dólares, por lo cual deberán ofrecer una tasa más seductora para depósitos atados a UVA. “Después saldremos a reforzar el fondeo natural del sistema con las ON”.
“Hoy existe suficiente capacidad de fondeo para atender la demanda, pero la securitización no se descarta”, dijo Moreu, del Nación. Y coincide en que los depósitos a corto plazo están generando un “descalce en la cartera”. “Confiamos en que captaremos a este segmento, pero aún hay una competencia muy fuerte con las Lebac”.
La contracara del boom: el metro cuadrado se va para arriba
La Argentina atraviesa un déficit de viviendas de 3,5 millones en todo el territorio. Los UVA comenzaron a rodar en grandes ciudades como Buenos Aires, Rosario, Córdoba y Santa Fe y en la provincia de Buenos Aires, aunque tímidamente se van trasladando a otras localidades del interior.
Sin embargo, la vuelta del crédito con una cuota de ingreso accesible impulsó con fuerza la demanda, con una oferta del otro lado que no reaccionó al mismo nivel. Conclusión: el precio del metro cuadrado en dólares comenzó a subir. Un informe del Centro de Estudios de Finanzas de la Universidad Torcuato Di Tella estimó un incremento del 7%del metro cuadrado entre marzo y septiembre de este año. Y la tasa interanual fue del 11,79%, la más alta desde 2012.
La consultora Reporte Inmobiliario relevó departamentos usados en buen estado en la ciudad de Buenos Aires y ubicó el metro cuadrado en un promedio de u$s 2.205. Y los departamentos a estrenar en diferentes barrios porteños experimentaron subas de hasta un 20% en el metro cuadrado en un año.
Según Germán Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario, el precio de los usados aumenta por la demanda, mientras que eso influye pero no es el único factor en el caso de los nuevos. “El alza del costo en pesos y el atraso cambiario son lo que más impulsa el valor de las unidades a estrenar”, asegura.
Otro factor clave por los créditos UVA son los papeles, los trámites, esa piedra en el zapato para los solicitantes. “Hay muchos departamentos a estrenar que no son ‘apto crédito’, y es un trámite que puede tardar porque depende del final de obra. Es por eso que hoy hay dos valores de metro cuadrado: apto crédito y no apto”, diferencia. Y según sus cálculos, el valor puede variar hasta un 50% para una propiedad idéntica.
El camino de las tasas, los depósitos, el fondeo, el metro cuadrado y, ante todo, de la inflación terminará de pintar el panorama de 2018 para los créditos hipotecarios. Todos coinciden en que hay un boom que llegó para quedarse, pero para que eso suceda, las condiciones macroeconómicas se tienen que empezar a acomodar.
La carrera ya se lanzó. El 2018 revelará quién será el ganador.
Evolución de UVA
Marzo 2016 14,06
Noviembre 2016 16,91
Marzo 2017 18,03
Noviembre 2017 20,79
Fuente: Banco Central de la República Argentina (BCRA).
Las luces amarillas del boom
- SUBA DE TASAS
La tasa de las Lebac no afloja y los bancos subieron la de los créditos con la mira puesta en seducir a aseguradoras para la securitización en 2018. - INFLACIÓN
Todos coinciden en un sendero descendente de la inflación, pero el IPC núcleo aún no cede lo suficiente y la suba de tarifas añade incertidumbre. - PRECIO Y OFERTA DE M2
El interés por los créditos elevó el valor del metro cuadrado en dólares. El sector también señala la falta de nuevos emprendimientos para responder a la demanda.
Perfil del solicitante
- Segmentos medio y medio alto
- Casados/en pareja y solteros
- 30 a 45 años
- Actual inquilino
- Monto promedio solicitado: $1,1 millones
- Bajo nivel de deuda
Las 10 claves antes de sacar un crédito UVA
- Los simuladores. Solo basta con googlear tres palabras: “simulador de crédito”. Esta es la llave inicial para comparar las opciones entre los bancos sin pisar una sucursal. Se completa el destino –adquisición o refacción–, el valor de la propiedad, el monto, el plazo y, entre otras opciones, si uno es o no cliente de la entidad.
- Tasa preferencial. Una vez que se conoce el costo del crédito y la tasa inicial de la cuota, hay que buscar la palabra “preferencial”: la tasa del crédito mejora para los clientes. Si el crédito de otra entidad es más conveniente, tal vez sea el momento de cruzar los ingresos de vereda para acceder a la mejor opción.
- Revisar requisitos. El tercer paso también se hace vía web. Los requisitos pueden variar según el banco, pero por lo general hay una edad mínima de 18 y máxima de 65, y se debe comprobar un piso de ingreso determinado. Para la precalificación, se presentan recibos de sueldo o comprobantes de pago a la AFIP.
- Show me the money! El banco presta hasta un 80% del valor de la propiedad o de compra (el que resulte menor), y hay que tener el 20% restante para concretar la operación. Los bancos recomiendan no pedir otro préstamo –como un personal– por el monto restante, ya que eso pone en jaque el propio perfil crediticio.
- Sumatoria de ingreso. El sueño de la casa propia ahora permite considerar más de un ingreso. Muchos optan por sumar al cónyuge –basta con un certificado de convivencia–, aunque también pueden ser codeudores padres o hermanos.
- Ver la relación cuota/ingreso. La cuota es hasta el 30% del ingreso, pero algunos bancos recomiendan el 18%. Dentro de lo posible, proyectar si se podrá hacer frente al crédito en los próximos años. Por ejemplo, ¿en mi sector los salarios se suelen mover por encima o por debajo de la inflación?
- Documentación en regla. La precalificación lleva un promedio de dos semanas, pero todo se demora –o se cae– si la propiedad no es apta para crédito o hipotecable. Los papeles dependen de cada inmueble y localidad. Una casa necesita título de propiedad y plano de obra, mientras que un departamento a estrenar, el reglamento de copropiedad.
- Reservar la propiedad. Una vez que se precalificó para el crédito y se encontró la propiedad que se quiere adquirir –con los papeles en regla o encaminados–, lo mejor es reservar el inmueble. Para ello, pedir a la inmobiliaria una reserva ad referéndum del otorgamiento de un crédito hipotecario, y no un boleto.
- Carpeta en mano… y otro gasto. Con la documentación presentada en regla, un tasador evalúa el precio de la propiedad, y un escribano continúa la operación. Ambos son asignados por el banco. Atención: preguntar cuánto será el gasto de escribanía y los gastos de gestión, que suelen representar un 5% del total de la operación de compra.
- UVA de principio a fin. La cantidad de UVA se estima con tiempo, pero se sabe de manera segura una vez que se compra la propiedad. La cantidad es constante mes a mes, lo que varía es el valor de cada UVA, pues el capital adeudado se indexa por inflación.
