La posibilidad de ajustar por inflación le dio a los préstamos para la compra de vivienda un nuevo vigor. La recuperación es incipiente pero se acelera el otorgamiento mes a mes. Cada vez más bancos se incorporan al negocio y el stock ya supera los 3.500 millones de pesos. Dudas por el fondeo. Por Ximena Abeledo
Durante la campaña presidencial, Mauricio Macri prometió un millón de viviendas para los argentinos. Y aunque el camino es largo, se empezaron a dar los primeros pasos. Los préstamos indexados por UVA, que arrancaron tímidamente, se van imponiendo en el mercado. La razón: la cuota inicial de arranque para los tomadores es mucho más baja que un crédito tradicional (a tasa fija durante todo el período), por lo que es posible acceder a un monto mucho mayor para un mismo nivel de ingreso. Y para los bancos representa la posibilidad de resguardar el capital que se presta a largo plazo, ya que sigue la evolución de los precios.
Desde que los créditos UVA (Unidad de Valor Adquisitivo) fueron lanzados en abril de 2016, se desembolsaron ya cerca de $ 3.500 millones. En promedio, las personas que acceden tienen 37 años y solicitan montos que en promedio se acercan al millón de pesos, tanto para departamentos de 2 ó 3 ambientes como casas.
Además, subió la cantidad de escrituras con crédito hipotecario. De acuerdo al Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en diciembre de 2016 se realizaron 6.202 escrituras por un monto total de $12.700,6 millones, un 23,57% más que 2015. De ellas 1032 correspondieron a préstamos hipotecarios, es decir, un 150% más que el mismo mes del año anterior.
“La buena noticia es que al menos la rueda del crédito hipotecario se puso de vuelta en marcha después de más de 15 años. La proporción del crédito hipotecario total con respecto al PBI es del 0,81% y del 0,4% si se considera sólo la financiación hipotecaria destinada a la compra de vivienda. Son números insignificantes si los comparamos con los países desarrollados donde esa proporción llega al 44,3%, o frente a los países emergentes como Indonesia, Croacia, Polonia y Turquía donde es del 14,9 %”, detalla José Rozados, de Reporte Inmobiliario.
La rueda empezó a moverse y tiene efectos multiplicadores. Los permisos de construcción subieron 68% en 2016 respecto al año anterior. El blanqueo y el resurgimiento del crédito son variables fundamentales a la hora de explicar por qué resurge el real estate. La baja de la inflación será, indudablemente, un elemento fundamental para impulsar la tendencia en los próximos años.
Bancos públicos y privados armaron propuestas para sumarse a la ola. La mayoría, aunque con algunas excepciones, optó por créditos ajustados por UVA más una tasa de interés de entre 4,5% y 7% anual. Pero la competencia llevará a más opciones para los clientes y seguramente a una incipiente reducción de los costos para los tomadores.
A lo largo de 2016 y en el comienzo de 2017 las líneas hipotecarias ajustables por UVA continuaron mostrando un destacado desempeño, señala un informe realizado por el Central. “Este tipo de préstamos amplían las posibilidades de acceder a una vivienda al ofrecer cuotas iniciales sensiblemente menores a las de un préstamo tradicional en pesos. Desde abril de 2016 —momento del lanzamiento de los préstamos en UVAs— hasta enero, las entidades financieras han otorgado un total de $ 2.874 millones bajo esta modalidad”, agrega la entidad que preside Federico Sturzenegger. La cifra corresponde a fin de año, pero el volumen siguió creciendo y ya asciende a $ 3.500 millones.
Para todos los gustos
Una de las características que tiene este resurgimiento del mercado es la variedad de opciones. No sólo los bancos tienen sus propias líneas hipotecarias, sino que además ofrecen la línea Procrear II, con costos todavía más bajos por un subsidio que otorga el Estado nacional. Este financiamiento antes recaía en la ANSES, pero ahora pasó al área del ministerio del Interior.
El primer crédito hipotecario Procrear II se otorgó en noviembre pasado en la sucursal del Banco Ciudad ubicada en Corrientes 2528. El matrimonio de Diego y María Laura, que tiene 2 hijos, pudo adquirir su primera vivienda en Villa Lynch, provincia de Buenos Aires.
Javier Ortiz Batalla, presidente del Ciudad, señaló que “es muy positivo para cualquier programa hipotecario que el sistema financiero en su conjunto se comprometa y genere una amplia oferta de créditos destinados a la vivienda”. Y agregó que “a partir de la nueva política económica, y con un Banco Central enfocado en bajar la inflación, se están generando condiciones para que nuevamente resurja el crédito hipotecario en Argentina. En particular, desde el cuarto trimestre del año pasado se observó un incremento de las financiaciones al consumo y de acceso a la vivienda, en este último caso canalizada por la línea en UVAs, en una evidente respuesta a una desaceleración de la inflación que el público empieza a vislumbrar como persistente”.
El departamento de estudios económicos de la entidad explicó que el banco es “una de las entidades líderes en la colocación de las nuevas líneas hipotecarias en UVAS, con 34% del mercado, y con más de 862 familias que al mes de enero de 2017 ya han escriturado su vivienda por esta vía”.
Ese número de créditos se corresponde con unos $889 millones otorgados en préstamos en UVAs de hasta 20 años de plazo, el más extenso del mercado. Todos los clientes –explican en el banco- inician el trámite en la web del banco, con una relación cuota ingreso del 25% como máximo para esta línea y con una tasa del 5,9%, distribuyéndose los tomadores en un rango de edades que van de los 27 a los 45 años en promedio. Los préstamos, en promedio, rondan el millón de pesos, siendo el máximo a otorgar de 2 millones de pesos.
Como resultado de lo anterior, la cartera de créditos hipotecarios otorgados a individuos por el Banco Ciudad pasó de $6.634 millones en 2015 a $8.096 millones en 2016, con un crecimiento del 23%, el cual compara con un alza cercana al 18% para el sistema en su conjunto.
Las proyecciones para este año también son favorables. “En 2017 prevemos alcanzar una cartera de $10.185 millones, equivalente a un incremento del 26%, lo cual refleja la expectativa de expansión de este segmento crediticio”, indican desde la entidad porteña.
Al igual que sus colegas, el Banco Nación registró un comportamiento de menor a mayor para los hipotecarios, registrando la colocación de más de 5.900 créditos durante el 2016. “A partir de la aparición de la Línea Nación Tu Casa, en junio del año pasado, el registro de créditos hipotecarios otorgados ha aumentado mes a mes, registrándose 234 colocaciones en agosto, 399 en septiembre, 483 en octubre, 713 en noviembre y el récord de 1150 operaciones concretadas en diciembre. Actualmente otros 10.000 créditos se encuentran bajo análisis, preaprobados (donde el interesado está buscando casa) o remitido a escribanía”, asegura Alejandro Henke, director del Banco Nación.
Por iniciativa de su ya ex presidente Carlos Melconian, el Nación optó por su propio esquema de financiamiento. En vez del ajuste UVA, lanzó al mercado una línea con tasa fija del 14% anual para los primeros tres años. Y a partir de allí la cuota ajusta según la evolución de la tasa de interés de mercado. El detalle es que el incremento anual no puede superar el Coeficiente de Variación Salarial, es decir la suba que presentan los salarios.
Otra de las características del Nación es que los beneficiarios pueden sumar codeudores o copropietarios, por lo que muchos clientes se acercan con algún familiar que ayuda para sumar ingresos y así obtener más dinero.
Henke adelanta que la entidad se encamina a firmar un convenio para ofrecer a los beneficiarios del Procrear II la línea Tu Casa (con las mismas características) y una línea con capital indexado en UVAs.
El 2017 comenzó para el Nación con la puesta en marcha del nuevo crédito para la construcción sobre terreno propio, el cual incluye el préstamo para refacción y ampliación de vivienda. Este se suma a los ya vigentes préstamos para compra o cambio de vivienda y crédito para desarrolladores. “Este nuevo crédito es en pesos y tiene una tasa fija los primeros tres años del préstamo. Durante el período de la construcción, que no podrá extender el período de un año, la tasa será del 18%. Una vez que finalice la construcción y hasta que se cumplan los primeros 3 años desde el primer desembolso, la tasa será del 14%”, cuenta Henke, y agrega el plazo -que al igual que la línea Nación Tu Casa- será a 20 años.
El tridente de la banca pública con fuerte presencia en el mercado de hipotecarios lo completa el Banco Provincia. Con 420 sucursales distribuidas en la provincia de Buenos Aires y en menor medida en la ciudad Ciudad de Buenos Aires, la entidad apuesta a su fiel clientela. “Tengamos en cuenta que somos el único banco en muchas localidades, especialmente en el interior provincial, y eso nos da una gran ventaja a la hora de competir”, afirma Juan Curutchet, presidente de la entidad.
Con una tasa nominal anual fija del 4.90%, ya se otorgaron 504 créditos bajo la modalidad UVA, a 15 años. Lo que constituye un total de $ 514 millones. Los beneficiarios promedian los 38 años, con ingresos alrededor de los $ 40.263, por lo que abonan una cuota de unos $ 8.127.
El titular del Provincia consideró que es un “muy buen momento” para embarcarse en un crédito para la vivienda. “Hay que entender que con una mejor situación macroeconómica, todos los activos tenderán a subir su valor, y después va a ser más difícil adquirir una propiedad. Al que puedo le digo que aproveche ahora y que venga a tocar el timbre al banco”.
En cuanto a los Procrear II, el presidente del Provincia cree que son un nuevo motor para el sector, aunque se demora más en otorgarlos porque la gente tarda en encontrar una casa para adquirir. “Hoy estamos al triple de las colocaciones de hace un año atrás, y el banco espera colocar más créditos en 2017. Bienvenida la competencia”, dice convencido Juan Curutchet. El Provincia tiene en vista agregar opciones para refacción, ampliación y construcción.
Los privados dan pelea
Una importante lista de bancos privados salió a ofrecer financiamiento para la vivienda, algunos con más decisión que otros. Galicia, Macro y Supervielle son algunos de los que decidieron dar pelea en este rubro.
A fin de año el HSBC anunció una nueva línea en pesos, para primera y segunda vivienda, a una tasa combinada a 20 años. Si bien en un principio para los primeros 10 años la tasa fija era de 18%, en las últimas semanas la bajaron al 16%. “Luego viene un tramo variable que puede llegar al 20% (Badlar + 4%). En definitiva, estas opciones permiten que sea el cliente el que evalúe qué opción le conviene más. Si cree que la inflación va a ser alta podría tomar una tasa del 16% a 10 años. Si cree que la inflación va a estar más alineada a las expectativas del gobierno, puede tomar una tasa del 20% a 3 años y variable para el resto de la hipoteca. Es decir, es un producto modular”, explica Carlos Cánova, gerente de Producto y Beneficios de la entidad, que cuenta con un millón de clientes.
El producto permite dar cobertura al 75% del valor de la propiedad “por lo que creemos que nuestro producto está entre uno de los más bajos del mercado entre bancos similares”, confía.
La entidad proyecta otorgar por encima de 1.500 préstamos entre sus clientes. “. Tenemos una distribución geográfica casi nacional y ya empezamos a otorgar créditos”, se entusiasma el gerente. Para Cánova, a medida que siga bajando la inflación habrá mayor aceptación por parte de la población. Y destaca que la tasa fija de 16% permitirá que para muchos inquilinos resulte conveniente tomar financiamiento para acceder a la vivienda propia.
“Los bancos podemos hacer un importante aporte para disminuir el déficit habitacional y contribuir al crecimiento de la economía. Tenemos excelentes expectativas sobre la evolución del crédito hipotecario en la Argentina y sin duda vamos a continuar impulsándolo”, dice Enrique Cristofani, presidente del Santander Río, que superó los 10.000 millones de solicitudes aprobadas bajo el sistema UVA y el plan Procrear II. En total son 11.000 operaciones.
Uno de los aspectos distintivos es que la solicitud del crédito sólo puede realizarse a través del canal on line. La única forma de solicitar un préstamos hipotecario es el de la web del banco y le demanda al cliente no más de 7 u 8 minutos frente a la computadora, para solicitar una preaprobación.
“La edad promedio de los clientes que realizaron un scoring es de 37 años. Muchas parejas buscan crecer en ambientes (de 2 a 3, por ejemplo), cambiar de zona o bien, acceder a su primera vivienda. Actualmente, la tasa fija de éstos créditos está en 6,95% anual, y no se cobran gastos de otorgamiento ni administrativos”, informan. El plazo promedio de los créditos solicitados es de 231 meses (un poco más de 19 años) y el monto promedio de los créditos solicitados es de $ 997.225.
En cuanto a las tasas de los préstamos, en el Santander Río aclaran que si bien arrancó en el 4,95%, a partir del 2 de enero se incrementó a 6,95 % (exclusivamente para los préstamos otorgados desde ese momento). Este incremento de tasas se produjo en prácticamente todos los bancos y responde al hecho de contemplar la carga de impuestos como Ingresos Brutos. El inconveniente es que se grava al interés (lo que es habitual) pero también el ajuste de capital por inflación. La carga tributaria, cuándo no, termina siendo un obstáculo para el desarrollo de este mercado. Pero más allá de esto las perspectivas para el año son favorables. “Actualmente Santander Río representa más del 33% del mercado de créditos hipotecarios UVA, según datos del BCRA. Por lo tanto, uno de cada tres pesos de créditos otorgados fue nuestro”, festejan.
