El cepo cambiario genera excedentes de liquidez en muchas compañías, que buscan preservar su patrimonio invirtiendo en inmuebles. Oficinas, depósitos y terrenos, las alternativas preferidas.
El cepo cambiario obliga a las empresas a buscar alternativas para preservar su patrimonio. Uno de los grandes desafíos es encontrar opciones para invertir los pesos excedentes, que se van depreciando por los elevados niveles de inflación y las tasas de interés negativas que ofrece el sistema financiero. La opción de invertir en inmuebles es una de las opciones más lógicas y a su vez rentables, repitiendo un modelo que se puso de moda durante las anteriores restricciones cambiarias, entre 2012 y 2015.
Cushman & Wakefield decidió crear un plan de negocios que se enfoca directamente en las necesidades de las empresas que buscan preservar su patrimonio y no pueden dolarizarse: “Brick Value”. El objetivo es transformar los pesos en ladrillos, teniendo en cuenta que históricamente el real estate ha sido uno de los grandes refugios de valor en la Argentina.
El cepo impide a las empresas comprar dólares o transferir utilidades al exterior. Muchas tienen además restricciones para dolarizarse a través del mercado bursátil. El destino ineludible para los pesos en esos casos pasa por el mercado inmobiliario.
José Viñas, director de Brokerage para Argentina, Uruguay y Paraguay de Cushman & Wakefield, explicó que el objetivo es “acompañar a las empresas en la búsqueda de la opción más conveniente para transformar pesos en ladrillos. En algunos casos se trata de la compra de una oficina, muchas también eligen depósitos logísticos y otras prefieren terrenos. Se trata de un tema de cantidad de dinero disponible pero también tener en cuenta las necesidades puntuales”.
En el caso de oficinas –explica Viñas- las variantes son múltiples. La más típica es la compra para luego alquiler a un tercero. Pero la rentabilidad no es la misma que en el pasado. “La adquisición se hace a dólar contado con liquidación y la renta se cobra al tipo de cambio oficial. Esto provocó que la renta cayera de 7,5% a alrededor de 4,5% anual”. También hay muchas empresas que compran para uso propio y aprovechan para capitalizarse con inmuebles, desprendiéndose al mismo tiempo de su excedente de pesos.
La pandemia también plantea desafíos, porque la vacancia en el mercado corporativo creció significativamente. Sin embargo, el mercado local está menos golpeado que el de otros países de la región. “Buenos Aires tiene comparativamente menor oferta de oficinas que ciudades como San Pablo o Santiago de chile, por eso la vacancia hoy está en el orden del 15% cuando en otros mercados latinoamericanos llegó al 25% por las restricciones”, explica Viñas
En ese sentido, el especialista señala que la solución encontrada es concentrarse en empresas que ya hayan efectuado el achicamiento de metros cuadrados. “Así hay menos probabilidad de que el inquilino abandone la oficina prematuramente. En otros casos –señala el especialista- la propia empresa se termina quedando con la oficina que quedó vacante porque le viene bien para sus planes”.
¿Qué pasa con las empresas que generan rentabilidad pero no les alcanza para comprar metros cuadrados? También hay opciones inteligentes, explica Viñas. Una de ellas es aprovechar para efectuar remodelaciones pendientes, otra es adelantar el pago de un alquiler a tres años, obviamente a una tasa de descuento, si el propietario acepta.
“Adquirimos mucho expertise para el asesoramiento de empresas que quieren invertir en ladrillos como opción al cepo. Tenemos además un pool de compañías que sabemos que aceptan pesos para vender inmuebles y podemos unir fácilmente las puntas”.
Si hay algo que puede proyectarse con cierta seguridad es que el cepo cambiario continuará durante un largo período y que la inflación también tardará mucho en descender. Por lo tanto, la opción de buscarle un destino a los pesos que no sea la compra de dólares es algo prácticamente obligado hoy para cualquier compañía que genere esos excedentes.
